京都市の不動産とリノベーションならリノベーションファクトリー

現地調査を人任せにしてはいけない気がつけば12月も、もう半分近くになりました。急に冷え込んだりしており、僕の身の回りでも体調不良で仕事や学校を休んでる人がたくさんおられます。僕自身も慌てて昨日インフルエンザの予防接種にうかがってきました。というのも息子がインフルエンザにかかってしまい、久しぶりのことでバタバタしたのもあります。今年は少し時期がはやかったみたいで、子供達のインフルエンザワクチンも気がつけば品切れになっていたみたいなので年末が近づくにつれ心配ですね。 そんな中、我が家は子供が3人いまして、寝室など普段とは違う場所にすることで、なるべく感染しないように工夫しました。子供も成長してだんだんと大きくなってきたので、リノベーションでもして部屋を増やしてあげたいところですが、なかなかそのような余裕もないのが正直なところで、申し訳ない限りです。少し前置きが長くなりましたが、本日もリノファクブログを是非最後までお読みください。 さて、本題へと入りますが、本日は現地調査についてお話しさせていただきます。中古住宅を買うんだから現地調査なんて当たり前！だと思っておられる方も多いかもしれませんが、誰がどこまで、いつ、どのように行うのかという事まで考えている人はおられないと思います。媒介に入ってくださった宅建士さんの重要事項説明を聞くだけで足りるでしょうか？なかなかそれだけでは足りないというのが正直なところです。 例えば、2022年4月1日に、建築物などの解体・改修工事を行う施工業者は、下記に該当する工事で石綿含有有無の事前調査結果を労働基準監督署に報告する事が義務付けられています。僕たちももちろん行なっていますが、今までとガラリとスケジュールなどが変わり当初は対応するのに苦労しました。（今ではしっかりやっております！！）2023年10月以降は建築物石綿含有建材調査者が行わないといけないため、当社でも取得しました。いろいろ大変ですが、きちっとやるためには大切な事ですね。 その前に石綿（アスベスト）が何かをお伝えしないといけませんね。石綿とは鉄骨の防火被膜をはじめ、内装材料の防火用材として様々な建材に使用されてきました。しかし2001年に発がん性や呼吸器疾患を発病する事が判明したことによって使用が禁止されたという素材です。1970年から1990年にかけて輸入がピークであったため、当時建設された建物を購入する場合には、慎重な調査が必要です。 しかし、この石綿の調査報告については売買時の重要事項説明においては、その調査をしているかどうかを説明すれば足りる事になっており、あるかないかの調査については、その後の改装の段階で明らかになるという流れになっています。具体的には先ほど記載した請負業者の事前調査の報告義務は、延べ面積80㎡以上の建築物の解体工事、または請負金額が税込100万円以上の建築物の改修工事、特定の工作物の解体または改修工事、総トン数が20トン以上の船舶と定められていますが、税込100万円以上の改装の段階でほとんどのリノベーションには調査が必要になる解釈されます。 石綿の事例は一部の事例として具体的に書かせていただきましたが、図面を鵜呑みに売買契約をするのも非常に危険です。例えば配管などの位置が図面と違うということも日常茶飯に起こっているくらい、悪い言い方をすると、昔はそこまできちっとしていなかったという世界なんです。それが原因で思っていた工事ができずに、高額な工事内容の変更を余儀なくされることもありますし、やはり現地調査はとても重要ですね。 当社では目視や図面の調査はもちろんですが、その上で出来る限り専門の協力会社の皆さんと調査に入らせて頂くようにしています。大工さんに建物の構造的な部分を見てもらい、水道屋さんに配管状況を、電気屋さんに容量が足りているかなど、そのリノベーションプランに対して押さえておきたい問題をなるべく解消するための調査を行なっています。おかげさまで想定外の工事変更なども減りスムーズな工事を行えるようになりました。 皆さんには、たくさんの方で調べてくださるのですねと驚かれますが、正直なところ、みんなやっぱりこれから工事を行うにあたって場当たり的な解決ではなく、事前に状況を知り、しっかり対策を講じて工事に入りたいんですよね。その方が結局スムーズな工事となり工事時間は短縮されます。少し話は変わりますが、今ではマンションでインターネットが引き込めるかなど、また少し前から調べる項目も変化していたりと調査の負担は増えますが、これもお引き渡しの時のお客様の最高の笑顔を拝見するためです。 今日は工事のこともあって熱くなってしまい、ブログもかなり長くなってしまいました。すいません。もともと内装工事業からスタートしてお店から住宅へと展開する中で、いろいろな経験をさせていただきました。先週末は企業として12周年の記念祝賀会も開催しましたが、たくさんの職人さんと共に、まだまだ邁進しようと決意を固める1日となりました。12年、そして起業する前も含めると20年ほど業界におりますが、感じるのはやはり不動産と建築が一体であるということ。今後もリノベーションという中古不動産を購入し、リノベーションするといったこの流れを僕たちらしく、創っていければと思います。 最後までお読みくださり本当にありがとうございます。お問い合わせもお気軽に＞＞＞お問合せフォーム

リノベーションについて学んだコト リノベーションの背景や、目的、社会的意義について、こちらのブログで学んで来ました。歴史的な住宅政策の変化や、日本特有の政治が絡んでいたという背景等、僕たちの住まいに対する考え方について、興味深い話ばかりでした。中でも新築を立てるという政策が、今のマクロ的な背景から、スクラップアンドビルドからストックアンドリノベーションへと移行したのは、とても腑に落ちますね。 リノベーションを学んでいる上で、どうしても中古住宅の購入からリノベーションというワンストップでの流れで考えてしまっていましたが、実需としての住まいでけではなく、賃貸という点についても、知っておくべきことが多そうだと最後に感じることができました。空き家が増える中、いかに中古住宅を再生させるかという点について、実需では供給を満たしきれないのは目に見えています。 例えば、大学生など、一時的な住まいであったり、社会人でも転勤が多い職業もあります。再開発がかかった場合には、一次的な住まいのニーズもありますし、賃貸も一緒に考えていかなければいけません。また賃貸だからといって、フローリングに白い壁といった、ありきたりなデザインも面白くないですよね。だからこそ、ぼくたちリノファクでも、この先々では賃貸ニーズにも答えられる企業にならないと、リノベーションの大きな意義を実現できないと感じました。 僕は、はじめは大学の建築学部を出て設計事務所に入所しましたが、デザイナーの目線が強すぎる作品づくりに、何か仕事の意義を見失ったことを思い出しました。そこからは、店舗設計というお店を出して商売を行う人の役にたてる仕事として、お店を使うユーザー目線を持ちながら、出店者の方の夢を具現化させる仕事をしてきました。そして今リノファクという事業を起ち上げて住まいに店舗で培ったノウハウを活かした社会貢献を行いたいと考えています。 そのために、改めてリノベーションについて学んで来ましたが、知らないことも多く、とても良い学びになりましたし、まだまだ企業としての取り組むべき余白も大きいと感じる事が出来ました。改めて社会にとって、地球にとって、人々、そしてわたしたちにとっても重要な仕事であることを学ばせて頂きました。次回からは、よりリノベーションの事業内容について学びを深めて行こうと思います。テーマは不動産！是非次回もお楽しみにしていてください。 リノファクを運営するコトスタイルについて知りたい方はこちらも御覧ください。＞＞＞コトスタイル株式会社

持っているだけではもったいない！京都の空き家活用のススメ今日は中古住宅を保有しているけれども使っておられない方。いわゆる空き家の所有者の方に向けたブログを書こうと思います。 リノベーションとまちづくりの関係について物件を所有されていると、どんな風にお考えでしょうか。僕たちのような、不動産業界にいると最近は外国の方が円安で投資目的に買ってくれるとかよく聞きます。でも、それってどうなんでしょう。 僕は京都に生まれて、京都いう町が大好きです。だから、京都のまちづくりに関わる仕事を選びました。建築を学び、不動産を学び、今に至ります。 建物がまちを形成しているというと大げさかもしれませんがこれは、リアルな問題なんです。古い町家がどんどんなくなっている現状もそうですが見えないところで所有者が他国の方になっているということ決していけないと言い切れる程簡単ではありませんが京都という町を今の子供たちにいかに繋げていけるかということこれから、真剣に考えていかなければいけません。 一方で、時代背景や外部環境が変わるとまちに求められることも変わってきます。その変化に気づけなければ、利用者も見つからずただ、空き家を放置してしまいかねません。 そこで、リノベーションといった手法に是非興味をもって頂きたいと思います。京都の物件を購入して、内装は自分たちの理想のカタチに変化させて新しい生活を送っていただけるという方を探してみてはいかがでしょうか。 こうして、人から人へと不動産の所有が変わるそんな背景まで考えながら、さらにまちづくりという観点から世代を超えて繋いできた土地と建物を譲るという選択肢リノベーションだからこそ、納得感が生まれるかもしれません。 今、空き家をもっていて、利用方法に困っていたら是非、当社にお声がけください。最近ではコンバージョンといった用途変更をほどこしてオフィスビルを住宅に改造する手法も生まれています。様々な方法を駆使して、あなたの土地、建物、そして京都をよりよいカタチに、次の世代へと繋ぐということも少し考えてみてもよいかもしれません。 売却相談のお問い合わせはこちらからその他のお問い合わせはこちらから

リノベーションのトラブル増加とその対策こんにちは、いつもリノファクのスアッフブログをご覧下さりありがとうございます。今日もリノベーションについて勉強した事をブログにまとめてみようと思います。リノベーションについてはわかっているようで、わかっていない事もあるので、このように学んだことを皆さんに共有しながらリノベーションのリーディングカンパニーを目指したいと思います。では今日はリノベーションとトラブルについてご覧ください。リノベーションは私たちの生活を豊かにできる住まいの新しい考え方であり、古い建物を新しい魅力に変える力があります。昨今新築の材料価格の上昇による新築住宅の価格上昇によって中古住宅の流通件数も増加しており。リノベーションを行う人も増加しています。一方でこの中古住宅流通の増加に伴って、。リノベーションに関するトラブルも増えているもご存知でしょうか。実際、2013年から2016年までにトラブルの相談件数は1.4倍に増加し、そのうち30%がリフォームやリノベーションに関するものだそうです。入居後の不具合、契約と工事内容の不一致、工事の遅延、追加費用の請求…これらの問題は、リノベーションを進める上での大きな障壁となっていることは間違いありません。しかし、どのようにこれらのトラブルを防ぐか、決して容易な問題ではありません。私たちリノファクとしては、トラブルが起きないように日々業務改善を行い、情報共有を図りながらより良いリノベーションを目指していますが、他の企業がどのように対応しているのかは分かりません。トラブルの増加と中古住宅流通件数の関係は明らかであり、リノベーションを行う企業の選び方がますます重要になる中、このような取組は僕たちも本当に真剣に考えなければいけないと改めて感じます。そして、リノベーションを考える上で注意すべきは、「リノベーションは作って終わり」ではないということだと常に考えています。不動産の売買から住宅ローンの金融の斡旋、法規、設計、施工、修理や修繕、管理まで、幅広い業務が関わっていますが、リノベーションを発注する際には、その企業がどれだけの範囲で責任を持ってサービスを提供しているのか、必ず確認してください。今日のブログを通じて、リノベーションには様々な学びが必要であることが改めて感じられました。そして僕たち自身も学び治すことで課題を感じる事ができます。常に学び続けることがいかに大切か、現状に満足してはいけませんね！本日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。リノベーションに関するお問い合わせは是非こちらより。またブログで扱ってほしい記事などもご応募いただけると参考にさせていただきますので、どしどしご連絡ください。

住宅ローンと言えば住宅ローン控除だけど中古でも使えるの？中古住宅を購入して理想のライフスタイルをリノベーションで実現。やってみたいけど、結構わからない事があるから不安ですよね。例えば、リノベーション費用まで含めて中古住宅を購入するにあたって住宅ローンを使うんだけど住宅ローン控除って利用できるのか？ 結論としては使えます！というよりは使えるものがあります。の方が正しいかな。例えば、中古住宅の場合、築年数が20年以内（耐火建築物は25年）と決まっています。あまり古い物件だと、ちょっと建物的に大丈夫かなという感じでしょうか。 しかし、気に入った物件が決められている築年数を超えていたら。実はその場合の方法として3つの方法があります。それがこちら。・耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約・建設住宅性能評価書このどれかを中古住宅が取得していれば住宅ローン控除が利用できます。 すごく難しい漢字が並んでしまいましたね。簡単に説明すると、古い建物でもしっかりした建物ならOKですよって事です。 これ以外にも利用する方法もありますが、一旦このあたりを線引に築年数を確認しながら物件を探して築年数がだめなら上に書いた評価基準に沿っているか確認してだめだけど、どうしても気に入った物件ならその物件について調べてみるのが良いかもしれませんね。 ちなみに余談ですが、今は補助金なんかもあるので実は、住宅ローン控除に拘らなくても、それと同額程度の工事の補助が出る場合もあるので、そちらを検討してみるのもありかもしれません。いずれにしても、こういった情報収集をしながら物件を探すという事がとても重要で、ちょっとでもお得に買えるコツなのかもしれません。是非一緒に物件を探しながら検証していきましょう。 もし、リノベーションのわからな事や気になっている事があればお気軽にご連絡ください。あっ、あとリノベだけでも住宅ローン控除いけますんで一応追記しておきます。

久しぶりに特選物件の撮影に行って来ました。ゴールデンウィーク前でちょっとバタバタ。急に緊急事態宣言が出るもんだから、色々大変。そんな中久しぶりに特選物件の撮影に。 めちゃくちゃ良い天気です。これぞ撮影日和。 なかなかリノベーション向きの物件に出会えました。こちら既に特選物件にて公開してますのでよろしければ、じっくりご覧になってください。価格、立地、外観、リノベのやりがい。どれをとっても合格点。＞＞＞特選物件「この部屋だけの特等席がある。」とにかくQOL爆上がりという部屋ですので、是非ご一読を。 右京区から中京区へ移動して住宅街へ。こぶりですが、こちらもやりがい度合格点。一緒に回ったスタッフとも盛り上がりました。個人的には一階の床を落としてガレージハウスにしてしまうくらいでも良さそうなんていつもの妄想が膨らみます。 3件目は伏見の販売元の業者さんにカギを預かって東山へ！こちらはなんと店舗付住宅です。そのわりにはって感じの価格なので、特選情報があがるまで是非お楽しみにおまちください。 ちなみに、リノファクではフェイスブックやツイッターで新しい情報がキャッチできるので、興味のある方は（マニアックですが、、、）是非ご登録をお願いします。 ＞＞＞フェイスブック＞＞＞ツイッター これからも、リノベの話だったりリノベ向き物件情報だったりリノベーションと中古不動産のワクワクする情報をガシガシお届けしたいと思います。

リノベーションしたい人としてほしい人を繋ぐサービス。長く住んできた住宅だけど家族構成が変わる事で住み替えるというという方もおられると思います。子育てが終わって、子供たちが自立して行くというのは今の時代ならでは、愛着のある住まいだけど今までは狭く感じた住宅が広く感じてしまいます。 時代の変化の中で仕方なく住まいを手放さなければいけないだとしたら、次に住む人にも愛着を持って住んでほしくないですか。リノベーションをしたいという人は住まいへのこだわりも強いから絶対に愛着を持って住んでくれると思うんです。 もちろん買取専門の不動産会社さんに売るのもひとつの方法。少しのリフォームで留めてリノベーションをしない人だっていると思います。でも、せっかく長く住んできた愛情いっぱいの住まいだからこそそんな愛情をつなげるような売買契約が出来たら素敵じゃないですか。 先日もとある物件の調査に伺っていた時に売主さんから買主さんへ、この場所でしか手に入らないものをプレゼントされて、買主さんがとても喜んでおられました。 思いを繋ぐ中古不動産売買。リノベーションしたい人とリノベしてほしい人を繋ぐ。そんな幸せを繋ぐようなサービスにしたいな、なんて思います。今日は、暖かくなってきたせいか少しホットな感じのブログでしたー。   

売却したい人にもリノベーションという選択肢を持ってほしい。例えば家を売りたいなと思った場合。この状態で売れるのかな、何か手を加えた方がいいのかな。買い手のイメージが沸かないので売るのを躊躇する人もいるかもしれませんがそんな時こそ、当社のリノファクで紹介させてください。 売却の相談という形で、まずはご自宅やご所有物件に訪問して建物を拝見させて頂き、売却方法のご提案も行います。最近は新築では綺麗すぎてリノベーションに向いていないとあえて中古住宅を吟味される方も少なくありません。もしかしたら、あなたの物件もそんな方にぴったりかも。 とりあえず最低限の修理をしておかないと思って実は買いたい人にとっては意味のない修理をしてしまうことももしかしたら、買ってから完全スケルトンにして思い通りのリノベーションをしたいという方もいればうまく古い部分を活かしたリノベーションをする人もいます。 修理をしておいた方が、ぱっと見がよくなって購入者がイメージしやすくなると思ってしまうけれどそうとは限らないのが中古不動産です。 例えば、こんな感じで、どうぞリノベしてください。そんな風に聞こえてきそうな物件も売られています。 こちらの物件なんかは床すらありません、、、でも全然大丈夫、むしろその方が水廻りの配管がやりやすかったりメリットもあるんですよ。 こんな風に見る人によっては古い建具も見る人によってはレトロで渋い！なんて事も。多種多様な時代だからこそ、その人に合わせたリノベーションが向いている時代。だから、売却をお考えのときは一度、ご相談ください。 売却相談はこちらから。＞＞＞売却相談。 先程の写真のようなリノベ向き物件情報はこちらから。＞＞＞特選物件。

ドルミールさんに学ぶリノベーションテクニック。リノベーションってどこまでやっていいんだろう!?そんな風に漠然とフローリング、白いクロス、木目のドアといったありきたりな住まいしか思い描けない人もおられると思います。いざ憧れのリノベーションに取り組もうとしてもついつい無難？一般的？万人向け？といったスタイルになってしまう。形があるものを購入するのではなく、作っていくものだから当然、そういう心理が働くのもわかりますが思い切ってやりきるくらいが、実は丁度良いリノベかも。 今回は八坂の塔の真下あたりでお手伝いさせて頂いた金沢で行列のパフェの京都店ドルミールさんを参考に思い切ったリノベーションテクニックを紹介します。 まずは入口を入ったらラボをテーマにしたキッチンが横目に通過。床はモルタルで、黒い空間の中に明るく清潔な厨房。これは光の明暗を使ったリノベーションテクニックです。例えば、リビングとダイニングスペースの雰囲気を変えてみたり。廊下と寝室の空間のギャップを演出してみたり明るさだけでも、こういった魅せ方が出来るんです。ちなみに、調光といってライトの明るさを変える便利なものもあります。 木造なので天井は一部天井を落としたままの状態。建てた当時の木組は年月が経ってとっても雰囲気があります。階段までモルタルで塗り込んでます。スチールの手すりとの相性も抜群です。これはお店だからいいじゃないって思われるかもしれないけどお店にはたくさんの人が来るけれど住まいにはそこまでたくさんの人は来ないですよね。だからこそ、自分好み！自分が好き！といった住まいづくりをしてほしい。そんな時にお店のような空間に住みたいという人もおられると思います。 天井から吊るしたブリザードフラワーなんか最高に素敵です。壁は真っ暗で、床は古材風のフローリング、そしてフラワーの先には大きな窓。こういう空間が好きな人なら、こういう空間に住みたくないですか。本当にすごいスピードでライフスタイルの多様化が進んでいます。昔は当たり前だったが、今では通用しないことだらけ。だって、みんな勉強するのにスタバとか行ってるし。町のカフェもどんどんどんどん昔より洗練されたデザインになってるから家で勉強してる人の方がもしかしたら少ないのかも。ここまで、やっても、これらの写真を住まいだと思って見てみるとどうでしょ、そんなに違和感のないところまで感覚も変わってるはず。是非、リノベーションにこれから挑戦される人はやりすぎ位を狙ってみてください。 とはいえ、京都って町はなかなか難しくてさすがに外観まで、やりすぎリノベーションはNG。街の条例でこういう和の雰囲気を保つように指導する場所もあるのでそのあたりは、しっかり確認しながら進めましょう。とはいえ、この和の建物との室内のギャップも素敵だしこれもひとつのリノベーションテクニックですね。何より、プランニングは楽しみながらやってほしい。リノベーションをご計画中の方はお気軽にお問い合わせお待ちしております。

古いものを活かすのは新築では出来ないリノベの良さ。先日オープンのお手伝いをさせて頂いた北区は新大宮商店街の美容室may様。すっごくかっこよくて、美容室だけど住みたい！まさにお店みたいな住まいのようなお店！そんな風に感じたので、ご紹介させてください。 場所は新大宮商店街の今宮通りを少し北へ上った西側はじめからアットホームな雰囲気にしたいと話していて出来たのがこちらのエントランス。全然家ですよね、看板がないとわからないくらい、、、でも、狙って作ってるんですよ。 なかでも、こちらの壁が今回のおすすめポイント。これ、何だかわかりますか？実は階段の後なんです。1期工事で下はテナント上は住居にするタイミングで階段の場所を外から直接アプローチできるようにしてその時の壁の後が綺麗に残ってました。いや、ほんと残しておいてくださって良かった。 結構こういう感じにしたいんです！って写真を持ってきてくださるお客様もいるのですがどうしても新しく作ろうと思うと難しい問題。もちろんフェイクでやれない事もないけどそれは費用もかかるし、ここまでの再現は難しいかな。だから、これこそリノベの特徴なんですよね。なので調査に入ったときは、そんなお宝さがしをしているように残せるものないかなって探してます。笑 だけど、さすがにこっちの壁は汚すぎたので補修をしながら良い感じに修理しています。とはいえ、これも素材があったからできたものまるで、アート作品のようですよね。ちなみに、この入口入って広々玄関は羨ましい。我が家はとっても狭くて困ってます、、、涙 あと、あまりしないんですが、グリーンの位置なんかもはじめから決めておくと、いいですよね。置きたいところにエアコンの風が吹いていて枯れちゃうとかあるんで、、、この物件は窓が大きくてとっても気持ち良い空間だったのでそこに何を置くのかとっても悩んで相談したのでこうして、素敵な美容室になって、とても嬉しいです。お近くの方は、是非カットに、そしてリノベの参考に、ご利用ください。